Страховые компании предлагают сохранить за собой компенсацию рисков ответственности застройщиков в долевой постройке

ОП РФ провела несколько дней назад "нулевое чтение" созданного Минстроем России законопроекта¹ о компенсационном фонде долевого строительства. В дискуссии документа участвовали представители ОП РФ, профильных ведомств, застройщиков, страховщиков, и специалисты.

Напомним, министерство предлагает создать в форме публично-правовой компании особый фонд, финансируемый за счет обязательных взносов девелоперов – на случай их банкротства. Предполагается, что этот механизм придет на смену действующим сейчас страхованию и банковскому поручительству застройщиков, и разрешит обезопасить права участников более действенно (ст. 15.1–15.2 закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (потом – Закон № 214-ФЗ). В соответствии с законом предлагается применять средства компенсационного фонда на выплату возмещения участникам в случае банкротства застройщика, предоставление займов застройщикам для завершения строительства, и на финансирование деятельности самого Фонда.

В это же время норма о создании государственного компенсационного фонда в законе уже имеется (ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ). Более того, правительство в декабре прошлого года решило о создании в форме НКО "Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства" (распоряжение Правительства РФ от 7 декабря 2016 г. № 1310).

Открывая обсуждение, глава Комиссии ОП РФ по публичному контролю, публичной экспертизе и сотрудничеству с публичными рекомендациями Лидия Михеева констатировала, что тема защиты прав участников не теряет актуальности . "Из открытых источников мы знаем о том, что обстановка в этой области не может быть охарактеризована как благоприятная. Известно, в частности, что в процедурах банкротства в 2016 году выяснилось много застройщиков. Так, из, порядка 5,5 тыс. [действующих Сейчас. – Ред.] компаний-застройщиков – 149 в состоянии банкротства, – отметила представитель ОП РФ. – Наряду с этим самое серьёзное, что это относится большого числа россиян. Незавершенное строительство объектов – это несбывшиеся надежды уже около 45 тыс. граждан, с которыми заключены контракты, и за каждым из них – семья".

В это же время Лидия Михеева отметила неоднозначное отношение специалистов к предложенной в законе Минстроя России модели гарантий прав участников. "Озабоченность, связанная с переходом на новую модель обеспечения выполнения обязательств – системе формирования компенсационного фонда за счет взносов застройщиков, и с передачей всех полномочий по управлению процедурой банкротства застройщика в одни руки аргументируется тем, что таковой фонд по сути сейчас пуст, по очень мере другой информации нет», – констатировала она.

Со своей стороны глава Департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко выделила, что необходимость в создании дополнительных гарантий прав участников обусловлена, в частности, длящимся ростом рынка долевого строительства. Так, она утвержает, что за период с января по сентябрь 2016 года в России было заключено около 498 тыс. контрактов долевого строительства. Наряду с этим рост числа заключенных контрактов если сравнивать с аналогичным периодом 2015 года составил 9%. Одновременно с этим, выделила представитель министерства, только около половины из этих контрактов были обеспечены прямыми гарантиями: 250 тыс. – страхованием застройщика и 21,5 тыс. – поручительством банка. «Остальные так же, как и прежде обеспечены лишь залогом прав застройщика на земельный надел и объектов незавершенного строительства", – констатировала Ольга Корниенко.

В продолжение представитель разработчика законопроекта подчернула, что вполне отказаться от банковского поручительства в проектах долевого строительства планируется лишь после того, как будет завершено строительство всех объектов, обеспечение которых начато этим методом. И интересы участников, которые заключили контракты до вступления в силу обсуждаемого документа, будут обеспечиваться ранее действовавшими методами обеспечения выполнения контрактов. "Смена режима обеспечения будет проходить плавно. Компенсационный фонд, исходя из предложенной концепции, будет снабжать лишь те контракты, по которым в фонд делались взносы в фонд. Наряду с этим в случае если контракт застройщика будет заключен после вступления закона в силу, то по нему компания-застройщик начнет платить взносы в фонд, и на этот контракт уже распространяется "защита" компенсационного фонда", – добавила Ольга Корниенко.

Однако страховые компании считают преждевременным демонтаж уже выстроенной системы защиты прав инвесторов. Компенсационный фонд будет, де-факто, заниматься страхованием, полагают они. Так, согласно точки зрения члена Комитета Общероссийского альянса страховщиков по перестрахованию Валерия Курганова, нужно создать трехступенчатую систему защиты участников: страхование, Фонд, перестрахование. За сохранение системы страхования в долевой постройке выступила также помощник генерального директора – начальник центра андеррайтинга САО «ВСК» Анна Рыбина. Согласно ее точке зрения, Фонд должен был выполнять только функцию завершения строительства, со страховыми выплатами страховые компании справляются удачно. "Мы поддерживаем создание фонда, как дополнительного инструмента. Мы против того, чтоб отказываться от страхования, от тех уже накопленных компетенцией, опыта и страховых резервов, перестраховочных и страховых емкостей", – считает она.

Но Ольга Корниенко обосновала отказ от обязательного страхования в пользу компенсационного фонда тем, что даже после того, как Банк России установил отдельные требования для страховых компаний, которые работают на рынке долевого строительства, имеются случаи, когда в следствии вымывания страховых компаний с рынка, которые уже приняли на себя обязательства девелоперов, сформированные ими страховые сумки, оказались неперестрахованными, не обращая внимания на то, что в законе эта обязанность имеется. "Это случилось по причине того, что существующие страховые компании не готовы брать на себя риски других страховщиков", – выделила представитель министерства. – "Более того, предусмотренный законом количество страховых выплат участникам по сути несоизмерим со ценой готового объекта. Поэтому исходя из этого создание компенсационного фонда, первым делом, подразумевает возможность завершения строительства объектов, что является более привлекательным для участника».

Подобной позиции придерживается и начальник департамента страхования и экономики социальной сферы Денежного университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. Согласно его точке зрения участник, вступающий в отношения с застройщиком, желает получить поэтому квартиру и предполагает, что государство его будет в этом защищать. Исходя из этого интерес участника долевого строительства в компенсационном возмещении минимален, думает он.

Исполнительный директор Ассоциации "Национальное объединение строителей" Виктор Прядеин также поддержал идею создания Фонда. Он считает, что предлагаемую модель обеспечения ответственности застройщиков перед инвесторами необходимо пересматривать поэтому с позиции несложных участников, которые не владеют достаточными познаниями и возможностями для оценки деятельности застройщиков и тем более страховых компаний. "Система долевого участия в строительных работах подобающа приводить к доверию у граждан, инвестирующих свои накопления в строительство. Поэтому для этого государство со своей стороны инициирует дополнительные меры по проверке надежности застройщиков и созданию прозрачной и действенной системы обеспечения их ответственности через Фонд» – согласен с Минстроем России специалист.

Подобной позиции придерживается и член адвокатской палаты Москвы Евгений Корчагин. "Участникам все равно кто и в то время как будет достраивать дом. Весьма мелкому проценту граждан нужны деньги, людям необходимо жилье", – думает он.

Изучите дополнительно полезный материал по вопросу юрист юридическая. Это вероятно станет познавательно.